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2021.2.15 2021.3.17

賃貸ガレージハウスはアリか!?

ガレージハウス前で写真を撮る筆者と友人
ガレージに収まる2台のクルマ
エンジンフードをあけてクルマ談義

引っ越しを考えているのだけど、賃貸ガレージハウスってどうかな?
電話の主は20年来の友人で、僕に引けを取らずクルマに対するプライオリティが高い人物、笑

話を聞くと現在「都会のワンルームマンション+機械式駐車場」で相応の固定費を支払っていること、コロナ禍の影響で仕事も自宅完結する割合が増えたことなどを考慮したところ、多少立地を犠牲にしても充実のカーライフを実現できる「ガレージハウス」が検討にあがったということらしい。

もちろん僕自身もガレージハウスには興味津々なので、物件探しから入居まで立ち会わせてもらうことにしました!
長文記事になりますが、賃貸ガレージハウスの魅力やリアルなガレージライフをお伝えできたら嬉しく思います。

「建てる」ハードルは高い

ガレージハウス建設のイメージ

愛車と暮らしを共にできる「ガレージハウス」はクルマ好きの憧れや目標の象徴ですよね。
読者の中にはいつかはガレージハウスを建てたい!と目論んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

が、しかし…
マイホームとしてガレージハウスを建築しようとすれば、相応のコストを覚悟しなければなりませんし、家族の理解も必要になります。

特に東京23区内なら、土地+建物(2台並列駐車/3階建を想定)でミニマム6,000-7,000万円、少し立地や建物スペックを優先すれば簡単に1億円近い投資が発生します…

というのも、ガレージの特性から車両が出入りできる開口幅があり、前面道路もクルマが通れる広さの土地でなければなりません。
土地には建ぺい率・容積率という制限があるため、ガレージ面積に対して概ね2倍〜3倍の土地面積が必要になりますし、いわゆる住宅地では容積率や高さ制限から3階建(1Fガレージ+2/3F住居)建築不可のケースも珍しくありません。

必然的に「開口幅・道幅が広くて高い建物が建てられる土地」を選択することとなり、同じエリア内でも割高な坪単価になりがちです。(※ここでは建ぺい率の詳細や、緩和措置については割愛します)

そして、上モノについてもやはり割高になりがちと言えます。
23区内でも「新築3階建4,000万円台!」みたいな広告を目にしますが、多くの設計・部材を規格化して徹底的にコストダウンされた「建売住宅」や「格安住宅」だからこそ設定できる金額です。

ガレージハウスとなると設計が特殊で強度確保(柱スパンが広いなど)も必要となるため、注文住宅(またはセミオーダー)が一般的な選択となります。
そうなると、下手すれば上モノだけで建売1軒買えてしまうくらいの見積になるのです…

中古物件も限りなく少ない

新築ガレージハウスは予算オーバー。
そうなると気になるのが中古物件ですよね。
僕も中古物件を調べまくってた時期があるのですが、結論から言えば「ガレージハウスは殆ど市場に出てこない」というのが実情です。

元々の物件数が少ないこと、オーナーも相当なコダワリがあって建築したため余程な理由がなければ手放さないという事情を考えれば当たり前なのですが…

また、ガレージ付き物件というのはそれなりにHITするのですが、多くは「豪邸+ガレージ」みたいな物件です。
そうなると購入金額だけでなく、メンテナンス・固定資産税の観点でも分不相応感が半端ないのでこれもマッチしません。

需要にマッチする中古物件が出れば狙い目ですが、常時市場に出回っているような様子ではありませんでした。

一度だけ、1Fガレージ+2/3F住居の物件を見に行ったことがありますが、公開数日で20組以上の内見があったようで、1週間後には成約になっていました。
ガレージハウス需要の高さには驚きましたね、笑

「賃貸」で叶える理想の生活

少々暗い話から始まってしまいましたが、マイホームとして23区内にガレージハウスを手に入れるのはマンションや建売住宅購入と比べても“かなりハードルが高い”ことはご理解いただけたと思います。
前述した金額感でマイ・ガレージハウスを所有できる恵まれた方はそうそう多くありませんよね…

そこで注目するのが「賃貸ガレージハウス」。
都心エリアとはいきませんが、23区内で「1Fガレージ(1台or2台)+2F住居」のパッケージングで家賃120,000円〜200,000円/月。
「都心エリア_25-30㎡のワンルーム+屋内駐車場」を借りるのと同等程度の予算感で“東京ガレージライフ”を実現できるわけです!

一昔前までは建てる以外の選択が無かったガレージハウスも、ここ数年で「賃貸」という選択が生まれグッと現実的になりました。
都内住み×クルマ趣味の層にはまさに“渡りに船”な存在ではないでしょうか。

また、いつかはマイ・ガレージハウス!という方も実際に住んでみると「開口は○m以上欲しいな」「ガレージは意外と湿気がこもるのか」「シャッターを閉めてエンジン掛けると排ガス臭いな、排気ダクトがほしい」など設計に活かせる気付きも多いことでしょう。

周辺相場と比較すれば高い

ただし、コスパ的な観点では手放しにお奨めできるわけではありません。
同じエリアで「住居+駐車場」を借りることと比較すれば、どうしても割高感は否めません。

ガレージハウスは広い土地が必要な特性上、基本は駅から離れた立地にあるため、周辺家賃相場は高いとは言えませんし、駐車場だって青空でよければ10,000円/月前後で探せます。
それこそ物件スペック(築年数・面積)を気にしなければ、半額以下の固定費で同じエリアに住むことだってできます。

あくまで住居とガレージが一体化された「ガレージハウス」に住むことに価値を感じる方向けの選択なのです!

㎡単価では割安?

発言が矛盾しますが、ガレージハウス賃貸が絶対的に割高かといえば考え方次第ではそうでもありません。
「㎡単価(家賃÷専有面積(ガレージ+住居))」で周辺賃貸と比較すると、むしろ5%〜15%程度割安になることが殆どです。

つまり、ガレージを「車庫」ではなく「生活空間」の一部と捉えるのであれば割安な物件とも言えます。
また物件によっては水回りやキッチンもハイグレードな設備が導入されているので、それも加点できます。
在宅勤務やそもそも電車通勤が無いなど、駅から離れた立地を許容できる方であれば非常に面白い選択ではないでしょうか。

気分高まるガレージライフ

経済面の話から入ってしまいましたが、ガレージハウスにはコスパだけでは語りきれない望外の喜びがあること間違いありません。
難しい話は抜きにして、結局これが一番大事なポイントですよね。笑

朝イチ、ガレージに響き渡る排気音
友人を招き、夜通しクルマ談義
天気や時間を気にせずメンテナンスに没頭
週末は愛車を眺めながらお酒を愉しむ

そんな生活を想像していると自然と頰がゆるんでしまいます。
QOL(Quality of Life)はレッドゾーン突入間違いなしでしょう!

23区内の賃貸ガレージハウス

こんな会話が繰り広げられた後、満場一致(2人だけど)で「ガレージハウス、アリだね!」という結論になり、具体的な物件探しが始めりました。

物件探しの条件は次の2つ。

立地は東京23区内

自宅完結の仕事が増えたとはいえ、やはり都内での業務や打ち合わせも少なくないため23区内という条件はマストとしました。
“区”に拘りがあるわけではないので、都心アクセスが良好な狛江市・調布市・三鷹市・武蔵野市あたりも選択肢にいれました。

並列2台駐車可能

現状1台所有ですが、ガレージハウスの構造上、1Fガレージ面積=2F居住面積ということになります。
「ある程度の居住空間がほしい」「ガレージにはソファー・オーディオ・ゴルフバッグやパターマット等を置きたい」という理由から並列2台駐車物件に絞ることとしました。

賃貸ガレージハウスシリーズ比較

最初はSUUMOのフリー検索で「ガレージハウス」と入力してみたのですが、あまりHITせず…
Googleで「ガレージハウス 賃貸 東京」等のキーワードで検索し、ガレージハウスを運営・管理している会社を探すという手法をとりました。
ガレージハウスは入居者層も絞られるうえに人気物件なので、わざわざ広告費の掛かるSUUMOに掲載する必要もないのかもしれませんね。

僕が見つけられた範囲では、東京23区内でガレージハウス賃貸をシリーズ化している会社は下表の4社でした。
(ジャパンガレージングクラブとプレミアムガレージハウスは取り扱い物件が殆ど被っていたので、便宜上1社カウントしています。)

ガレージハウスシリーズの比較表
シリーズ 運営会社 23区内物件数 特徴
ガレント ㈱ガレントコーポレーション 20棟/55部屋 豊富な物件
比較的家賃が安い
ジャパンガレージングクラブ
プレミアムガレージハウス
㈱リビング百十番ドットコム
㈱プレミアムガレージハウス
24棟/61部屋 世田谷、豊島など、都会寄りの物件有
広めの物件が多く、高級路線
インセル ㈱インフィストデザイン 10棟/23部屋 まだ物件数が少ない
設備のグレードが高い
ティー.エヌ.ガレージハウス ㈱パワーディベロップメント 4棟/10部屋 現在板橋の1物件のみ
ペットも可

※2021/2時点

基本は1Fガレージ+2F住居という構造ですが、シャッター開口や水回り設備のグレードなど随所に特徴が見られます。
この辺は一般的な賃貸不動産と同様で、立地・面積・設備グレードがそのまま家賃に反映されているイメージです。
どこが優れていて、どこがダメ!みたいな話ではなく、何に重きを置くかという方針の違いと理解しています。

23区内の賃貸ガレージハウス部屋数

※表は右にスクロールしてください。

シリーズ名 部屋数
港区 大田区 世田谷区 杉並区 豊島区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 江戸川区
ガレント 10 23 12 10
ジャパンガレージングクラブ
プレミアムガレージハウス
1 2 17 4 5 17 4 15
インセル 7 16
ティー.エヌ.ガレージハウス 10
合計 1 2 17 10 4 38 12 24 30 15

せっかくなので、4社の管理物件数と立地を一覧にまとめてみました。
全シリーズ合計153部屋(23区内)のうち、約8割にあたる119部屋は板橋・練馬・足立・葛飾・江戸川区に存在します。
23区内でも比較的土地相場の安いエリアなため、これだけ面積のある物件を現実的な家賃帯で提供できているのでしょう。

空室は3部屋のみ!

検討時(2021/1)、23区内の空室は3部屋のみ!
殆どの物件が満室で各社“空き待ち予約”というシステムが存在するほどでした。

153部屋で空室はたったの3部屋ですから、空室率=1.9%
23区の平均空室率=16.4%(2018年総務省調べ)と比較しても驚異的、いや異常な数字ですねw

というわけで、今回は検討段階で空室となっていた以下の3択となりました。

①プレミアムガレージハウス足立加平

家賃:150,000円(管理費込)
ガレージ有効幅:4.9m
ガレージ奥行き:5.7m
シャッター開口:3.7m
住居:14.5帖

②インセル葛飾

家賃:175,000円(管理費込)
ガレージ有効幅:5.1m
ガレージ奥行き:5.8m
シャッター開口:4.5m
住居:17.3帖(11.3+6)

③ティー.エヌ.ガレージハウス(板橋)

家賃:197,000円(管理費込)
ガレージ有効幅:-
ガレージ奥行き:5.7m
シャッター開口:4.3m
住居:15.3帖

「インセル葛飾」に決定

まず、比較的割安な「①プレミアムガレージハウス足立加平」を検討しました。
千代田線_北綾瀬駅徒歩6分(約450m)&2台駐車可能で、他2物件よりも2.5万円〜4.7万円割安という非常に魅力的な物件。
周辺家賃相場を考慮してもコスパ良いなと納得できる価格設定です。

続いて「②インセル葛飾」は、最寄り駅(京成本線_青砥駅)まで1.4km徒歩17分でその間には橋長約650mの青砥橋があります。
お世辞にも立地が良いとは言えないですが、充分なガレージ面積&4.5mのシャッター開口は魅力的。
また、居住スペースの設備もグレードが高く、ガレージ内もライトレールなど気の利いた演出もありました。

最後に「③ティー.エヌ.ガレージハウス(板橋)」は立地・物件スペック共にとても優れていますが、その分家賃はお高め…
①と比較すると4.7万円/月(年間56万円)の差が出てきます。

結論、ガレージ・居住スペースのスペックを優先して今回は「インセル葛飾」に決定!

③も魅力的でしたが、さすがに約20万円の固定費は厳しいということで候補から除外しました。

①or②の選択も迷いましたが、車移動を前提にすることとして駅距離の条件は無視することにしました。
3物件とも非常に魅力的だったので良い意味でとても悩む選択でした。

ガレージハウスのひとコマ

それから約2週間…
無事に入居完了したとのこと、早速新居へお邪魔してみましたので、賃貸ガレージハウス生活の一コマを写真とともに紹介します!

入居物件

改めて入居物件「インセル葛飾」の紹介です。

インセル葛飾の外観
2019年3月竣工のインセル葛飾。広々した敷地に10部屋のガレージハウスが立ち並ぶ。
インセル葛飾E号室のガレージ内観
2台並列仕様のガレージは約30㎡(幅5,150mm×奥行5,870mm)もの空間を確保している。
インセル葛飾E号室の2階住居スペース内観
40㎡を超える住居スペースはひとり暮らしでは持て余してしまうほど。
インセル葛飾E号室の設備
ハイグレードな水回り、エアコン2台など設備レベルも高い。
参考URLインセル葛飾公式ページ
https://infist-incell.com/katsushika

葛飾区で駅徒歩17分という立地を考えれば高額な部類ですが、ガレージ・居住空間を見てその価格にも納得。
いや、むしろこれほどのスペックであれば割安とすら感じます。

開口4.5m、2台駐車可能なガレージ

ガレージ有効幅5.1m/奥行5.8m。

3ナンバーサイズの2台並列駐車も余裕があります。
床材・ライト・シャッターの品質。
水道や収納スペース、コンセントなど気の利いた設備も揃っています。

40㎡超の居住空間

住居スペースはなんと40.58㎡。
ガレージと合計した専有面積は80㎡超というから驚きです。

それもただ広いだけでなく、天井まで伸びた“ハイドア”や複数の収納スペース、エアコン2台完備など賃貸物件の中ではかなりハイレベルな内容となっています。

クルマ前提なら利便性も◎

ほぼ環状7号線沿いに位置し、首都高入口(四ツ木IC)まで約10分。
200m圏内にガソリンスタンド&洗車場(←コレ大事)があります。

個人的な都合になりますが、もともと地元が近く良く知った土地というのもプラスポイント。
100m程に位置する奥戸スポーツセンターは温水プールを一般開放(300円/2時間)しているので、ジム替わりに使えそうです!

とある休日のガレージライフ

「今日はどんな写真が撮れるかな〜」
そんなことを考えながら上機嫌でハンドルを握り、まだ空いている都心部を抜けて友人の新居「インセル葛飾」へと向かった。

事前予報では天気がやや怪しかったが、結果的に雲ひとつ無い晴天に恵まれた。
友人の自慢である“晴れ男”はあながち嘘ではないようだ、笑

到着すると2F住居から颯爽と降りてきて出迎えてくれた。
早速、ガレージシャッターを開けてもらおうではないか!

ガレージ出発のルーティン
1Fガレージへ降りると愛車へ乗り込み、シャッターを開け放ち、エンジンスタート! この流れが彼の「モーニングルーティン」のようだ。

冷え切ったガレージにアイドリングが響きわたる。
これは気分があがる。コールドスタート故か、ほのかに香るガソリンのニオイも心地よい。

ガレージハウスのシャッターから顔を覗かせる愛車
開口4.5m、鉄の幕が上がると約30㎡のステージが広がる。主役はもちろん愛車、そしてオーナー自身だ。
シャッターから陽の光が差し込むガレージ

まずは友人の愛車(S205)を壁側へ寄せて、僕のクルマと2台駐車してみた。
開口4.5mの恩恵か、余裕をもって2台駐車することができた。

ガレージハウスに収まる2台の車
車両全幅はCクラス(1,810mm)/初代Eクラス(1,740mm)
ガレージハウスに収まる2台の車02
ガレージハウスに収まる2台の車 ガレージ内から撮影
ガレージハウスに収まる2台の車03
エンジンフードを開けて車談義に花を咲かせる

ガレージが素晴らしいことは充分理解していたつもりだが…
自分や親しい人のクルマが格納されている風景は格別!

想像を遥かに超える満足度で、クルマの前でポーズを決めたり無駄に前後入れ替えて駐車してみたりと気づけば2時間以上も“撮影会”を楽しんでいた。

さて、流石に少し休憩をしようとランチに出かけることに。

ガレージを出発するS205
いざ出動!うーん、クルマが車庫から出てくる絵に興奮するのは僕だけでしょうか、笑
インセル葛飾の敷地を出るS205
前面道路も幅があり出入りしやすい。幹線道路(環七)まで200mというのも便利。

お腹を満たしたところで、インセル葛飾から30分程の距離にある「スターバックスコーヒー葛西臨海公園店」まで足を延ばした。
ちなみに、2021年1月末にオープンした23区内3店目のドライブスルースタバだ。

スターバックスコーヒー葛西臨海公園店のドライブスルー風景
コーヒー片手にドライブ
天気の良い日はドライブに限る。コーヒー片手にガレージハウスの魅力を熱弁してくれた。
ルームミラー越しのドライバー
「ガレージ戻ったら何しよっか?」そんな会話をしながら帰宅。
ドアを開け、後方確認しながら駐車
慣れた様子でガレージに駐車する友人。
ガレージに収まるS205
ガレージに収まる愛車とオーナー

そうそう、今日のもう一つのイベントはスピーカー&アンプ設置だった!
ゆくゆくガレージにはソファーやローテーブルを置いて寛げる空間にしたいという計画があり、まずは音楽を楽しめるようスピーカーを準備したのだ。

YAMAHA NS6490とステレオアンプR-N303
国内未発売モデルYAMAHA NS6490をステレオアンプR-N303でドライブする。

用意した機材は3WAYスピーカー「YAMAHA NS6490」とステレオアンプ「R-N303」。
オーディオもピンきりだが、予算5万円をキャップにできる限りの音質を追求してみた。

NS6490は国内未発売モデルだが、ヤフオクに出品されていたモノを15,000円でGET!
R-N303はAmazonで37,000円だった。(2,000円予算オーバーしてるじゃん!ってツッコミはナシでお願いします、笑)

はじめはコンパクトなコンポ型やデザインの優れたオシャレ系スピーカーも検討したのだが、30㎡を超える空間で充分なパフォーマンスを発揮できるかと言われると心もとない。

せっかく広大なスペースがあるのだから、充分な容量のスピーカーを強力なアンプで駆動するパワフルな音を求めてみたくなったというわけだ。

結論、大正解!
スピーカースタンドを組み立てケーブルを繋ぎ、宇多田ヒカル「First Love」を再生してみると…

イントロの透き通るような歌声がガレージに響き渡り、思わず二人して笑みを溢した。
サビに入るとベース&バスドラムの低音がガレージ内の空気を震わせる。これはNS6490の20cmウーファーと定格出力80W+80Wを誇るR-N303の恩恵だろう。
友人も「5万円でここまでの音が作れるとは驚きだ!」と喜んでくれた。

「この曲鳴らしてみて!」「懐かしい曲だなぁ〜」とワチャワチャしているといつの間にか日が暮れていた。

ガレージで愛車のメンテをする光景
足元を飾るBRABUS_MONOBLOOK_Fはいつもピカピカにしておくのがコダワリのようだ。

夜は夜でイイ雰囲気を醸し出している。
1日の終りにこうして愛車を磨いているのが至福の時間だと言う。

せっかくだからと僕のクルマと入れ替えて夜バージョンも撮影してみた。暖色系のスポットライトがアクセントとなり、3割増でカッコよく映る!

夜のガレージに収まるクルマ
贅沢にも2台ガレージに「斜め停め」させてもらった。天井のレールライトが雰囲気を盛り上げる。
幌オープンのまま格納できるガレージハウス

またまた、こんなことをしていたらいつの間にか21時を回っていた。
楽しい時間は早いと言うが集合から12時間以上も経過しているとは…
最後にクルマ同士も向き合って挨拶?を交わして本日は解散することに。

ガレージハウスで向き合う2台のクルマ

いかがでしたでしょうか。
ガレージハウスは愛車との距離がグッと縮まり、理想的なカーライフを実現できる住環境であると確信した1日でした。

そして何より楽しかった。こんなにも心が踊ったのは何年ぶりだろう。
ガレージハウス紹介では使い古された言葉だが、やはり“秘密基地”という表現がしっくりくる。
遠い昔、廃墟や物置小屋を見つけては仲良し数人で玩具や駄菓子を持ち寄り一日中ハシャイだ記憶が脳裏に浮かんでいたからだ。

人間の心とはこんなに進歩しないものなのかと驚くほどだが、ガレージにいると兎に角ワクワクする。
変速機付のマウンテンバイクやステッカーで飾ったママチャリは生意気にも自動車に置き換わったが、この高揚感は30年前のそれと何ら変わらない。

さぁ、次はこの基地で何をして過ごそう。
帰り道、そんなカタルシスに酔いしれた僕の顔はニヤけていたに違いない。

取材協力

賃貸ガレージハウス取材に協力してくれた友人

菱沼 真

こんにちは。
コンビニから大阪まで、何処へでもクルマで行ってしまいます!
年間走行距離20,000kmを超える無類の車好きで、運転しない日があると「何か忘れてるような…」と錯覚するほど。

これだけ愛車とベタベタな日々を過ごしていた僕ですが、欲求はエスカレート。
いつしか「クルマと一緒に日常を過ごせるような家に住みたい!」と熱望するようになり、ガレージハウスに住むことが目標の一つになっていました。

そしてこの度ようやくその夢が叶いました。

僕のガレージライフは始まったばかりですが、
朝起きて愛車を眺めてスタートする1日、愛車にオヤスミを告げて終わる1日。
そんな毎日がもう最高です!

早くダンボールを片付けて充実したガレージライフを満喫します!

ガレージ内に駐車した車内にて
賃貸ガレージハウス取材に協力してくれた友人と
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COBRA

偶然ネットで拝見してメッセージさせて頂きました。

私もインセル葛飾の目の前のインセル細田に住んでいます♪
今度タイミングが合えば車談義したいですね!

普段の愛車はAMGのC43現行モデルです。
メルセデス談義もしたいですね(^^)v

良かったら返信お待ちしていますね。

jun1105

お返事遅くなり大変失礼いたしました!
コメントありがとうございます^^

インセル細田でしたか、目の前ですね!
是非とも車談義したいです、早々にご挨拶させてください^_^

C43にお乗りでしたか♪
憧れのAMGモデル、お車も拝見させていただけたら嬉しく思います!

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